Tipologie ricettiveToscana
Locazione turistica o casa vacanze?
Stesso appartamento, tre regimi: locazione senza impresa, locazione d'impresa, struttura ricettiva.
La locazione turistica è un contratto di affitto per finalità turistiche, di durata non superiore a 30 giorni, che può includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. In forma non imprenditoriale si comunica al SUAP (LR 61/2024, art. 60); in forma imprenditoriale serve la SCIA al SUAP (art. 61, in attuazione dell'art. 13-ter del DL 145/2023). In ogni caso serve il CIN, il codice identificativo nazionale da esporre negli annunci. Fuori dall'impresa la cedolare secca è al 21% su una unità e al 26% dalla seconda; dal 2026, oltre due appartamenti, l'attività si presume d'impresa (L. 178/2020, art. 1, c. 595, modificato dalla legge di bilancio 2026).
Le case e appartamenti per vacanze (CAV) sono invece una struttura ricettiva: unità arredate con cucina, in un unico edificio o complesso, gestite unitariamente in forma d'impresa con ricevimento, addetto reperibile 24 ore, pulizia e cambio biancheria a ogni cliente. Non possono somministrare alimenti. Nei comuni ad alta densità turistica e nei capoluoghi il comune può fissare zone e limiti alle locazioni brevi, con autorizzazione quinquennale per unità (art. 59): Firenze lo ha fatto con il regolamento del maggio 2025.
| Locazione turistica non imprenditoriale | Locazione turistica imprenditoriale | Case e appartamenti per vacanze | |
|---|---|---|---|
| Natura | contratto di locazione | contratto di locazione | struttura ricettiva |
| Titolo | comunicazione al SUAP (art. 60) | SCIA al SUAP (art. 61) | SCIA al SUAP (art. 48) |
| CIN negli annunci | ● | ● | ● |
| Servizi | nessun servizio alberghiero | nessun servizio alberghiero | ricevimento · addetto 24 h · pulizia e biancheria a ogni cliente · TV, frigorifero, wi-fi |
| Somministrazione | — | — | — |
| Unità | fino a due appartamenti (dal 2026) | — | più unità in un edificio o complesso |
| Limiti comunali (art. 59) | autorizzazione di 5 anni per unità nelle zone regolate | idem | no: è struttura ricettiva |
| Destinazione d'uso | residenziale | residenziale | turistico-ricettiva (art. 41 c. 3) |
| Fisco del locatore | cedolare 21% una unità, 26% dalla seconda; oltre due → impresa | reddito d'impresa | reddito d'impresa |
| Che cosa si cede | l'immobile | l'immobile, eventualmente l'organizzazione | l'azienda: gestione, contratti, avviamento |
Scheda aggiornata il 27 settembre 2026. La normativa cambia: prima di decidere, verifica la fonte indicata.