Importo fisso o commissione: chi porta il rischio della casa vuota

Chi affida una villa o un appartamento a un gestore di affitti brevi deve anzitutto capire su chi ricada il rischio dei periodi in cui l'immobile resta vuoto: la risposta dipende dalla formula contrattuale. Il confronto che segue si basa sulle pagine che diciotto gestori attivi in Italia dedicano ai proprietari: materiale commerciale, sezioni di domande frequenti e un solo testo di condizioni generali.

Su diciotto gestori, cinque descrivono l'importo fisso e nove la commissione sugli incassi; due di loro propongono entrambe le soluzioni. Gli altri sei non indicano una formula definita, o vi fanno soltanto cenno. Se si allarga il criterio alla pagina che prevede un reddito minimo e a quella che promette una rendita garantita senza definirla fissa, i gestori che prospettano un importo svincolato dalle prenotazioni salgono a sette: è il conto utilizzato nell'articolo sul contratto.

Importo fisso: il gestore dichiara di farsi carico dei mesi vuoti

Le cinque pagine che descrivono l'importo fisso riguardano tutte immobili in città. In quattro casi è scritto che l'importo viene corrisposto anche a casa vuota, o comunque a prescindere dalle prenotazioni. Un gestore espone con chiarezza i termini dello scambio: con l'importo fisso il proprietario rinuncia ai picchi di ricavo e la manutenzione ordinaria passa al gestore, mentre con la commissione resta a carico del proprietario.

A nostro giudizio l'importo fisso non elimina il rischio, ma lo sposta: dall'andamento delle notti vendute alla solidità di chi paga. Quanto alle garanzie, uno solo dei cinque gestori scrive che fornirà una garanzia fideiussoria, un deposito cauzionale o entrambi, senza precisarne importo né beneficiario; due rendono noto il capitale sociale, pari a poche decine di migliaia di euro; dove è indicata, la durata del contratto è pluriennale e arriva a oltre dieci anni. Nessuno dei cinque pubblica le condizioni di recesso e le eventuali penali.

Una forma intermedia, fondata su un reddito minimo, compare in una sola pagina, di un gestore di ville: è presentata come semplice possibilità, senza importi né criteri di calcolo.

Commissione: il compenso segue le prenotazioni

Nove gestori descrivono una commissione, una percentuale o una quota sugli incassi. Uno di loro precisa che, se la casa non incassa, il proprietario non paga nulla: i mesi vuoti non producono compenso per il gestore, ma nemmeno ricavi per il proprietario, e a nostro giudizio il rischio della casa vuota resta in buona parte a chi possiede.

Soltanto quattro dei nove indicano la misura della commissione, compresa fra il 6 e il 18 per cento. Questi valori si riferiscono però a servizi diversi e poggiano su basi di calcolo differenti: l'incasso lordo oppure quello al netto dei portali e delle pulizie, con o senza IVA. La percentuale più bassa riguarda un servizio di base; un altro gestore distingue la formula in cui pulizie e accoglienza restano al proprietario dalla gestione completa, per la quale scrive che la percentuale è superiore e si concorda in funzione dell'immobile. Una pagina riporta cifre diverse al proprio interno; due contengono riferimenti al 2021 e al 2022. L'eterogeneità delle basi di calcolo e dei servizi rende le percentuali non confrontabili fra loro.

Un peso determinante hanno le condizioni del contratto. L'unico testo di condizioni generali prevede un rapporto a tempo indeterminato, con recesso libero del proprietario e danni degli ospiti a suo carico, salvo polizza; le pagine di altri gestori indicano l'assenza di penali in caso di preavviso, una durata di un anno con rinnovo automatico, oppure una durata di due anni con rinnovi annuali.

I criteri di selezione dell'immobile

Nessun gestore indica, nelle proprie pagine, un numero minimo di camere, di bagni o di metri quadrati, né una distanza massima. Per le ville si fa riferimento a parametri di qualità non pubblicati; per gli appartamenti contano la zona e l'esito del sopralluogo; il solo testo di condizioni generali richiede al proprietario di dichiarare la conformità urbanistica, edilizia, igienico-sanitaria e di sicurezza dell'immobile. A nostro giudizio la selezione avviene caso per caso, dopo un sopralluogo.

Il fisco: locazione breve e affitto al gestore

Locazioni brevi. Sono i contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa, anche tramite intermediari; possono beneficiare della cedolare secca al 26 per cento, ovvero al 21 per cento su una sola unità scelta in dichiarazione. Dal 2026 l'accesso a questo regime è limitato a due appartamenti per anno d'imposta (fino al 2025 erano quattro); oltre tale soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Né la legge né la guida dell'Agenzia delle Entrate chiariscono come si contino gli appartamenti, né se una villa valga come appartamento. Un intermediario immobiliare o un portale residente in Italia che incassa i canoni delle locazioni brevi, o interviene nel pagamento, trattiene il 21 per cento a titolo d'acconto, in qualità di sostituto d'imposta (i non residenti adempiono tramite una stabile organizzazione o un rappresentante fiscale); chi incassa o interviene nel pagamento risponde anche dell'imposta di soggiorno, con diritto di rivalsa sugli ospiti. Dal 1° gennaio 2027 aliquote, limite e misura della ritenuta passano, con gli stessi valori, nel testo unico delle imposte sui redditi approvato con il decreto legislativo n. 117/2026 (artt. 207 e 208).

Affitto pluriennale al gestore. Non è una locazione breve: le aliquote del 26 e del 21 per cento e il limite dei due appartamenti non lo riguardano. Qui rileva la cedolare secca ordinaria, che la legge esclude per le locazioni «effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni», senza precisare se si riferisca al locatore o al conduttore. L'Agenzia delle Entrate, nella scheda del suo sito aggiornata al 29 maggio 2026, la esclude quando il conduttore agisce nell'esercizio di impresa o di lavoro autonomo. Alcune sentenze della Cassazione (2024 e 2025) l'hanno ammessa in casi che riguardavano alloggi per dipendenti o amministratori, non subaffitti turistici. Un'ordinanza pubblicata il 13 novembre 2025, relativa a una foresteria universitaria, dubita di quell'impostazione e rimette gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite; al 3 ottobre 2026 non ci risulta una decisione. Un gestore scrive che al proprio canone fisso la cedolare non è applicabile, perché il gestore è una società. Dal 2027 la stessa esclusione passa nel testo unico (art. 204). Il punto va esaminato con il commercialista.

Che cosa significa per chi possiede

Conviene farsi indicare per iscritto la formula e il soggetto che incassa dagli ospiti. Con l'importo fisso vanno definiti il conduttore e il suo capitale, la fideiussione o il deposito, la durata, il recesso, le penali e la ripartizione di utenze e manutenzioni. Con la commissione vanno precisati la base di calcolo, i servizi compresi, l'IVA, la responsabilità per i danni, la polizza, la durata, il recesso, le penali e l'esclusiva. Le date che il proprietario intende tenere per sé sono, a nostro giudizio, una condizione da negoziare e da scrivere nel contratto; una cifra fornita prima del sopralluogo e della firma ha valore indicativo. Gli obblighi che valgono per tutti (codice identificativo nazionale, dotazioni di sicurezza) e le regole di Firenze, Roma, Milano e Venezia sono trattati nell'articolo sulle quattro città.

Scegliere il gestore è la decisione da cui dipende tutto il resto, e le pagine pubbliche non bastano a prenderla. IKAROS affianca il proprietario come consulente: conosce gli operatori, individua fra i più solidi e strutturati quello adatto all'immobile e lo porta al tavolo. Per cominciare basta raccontarci l'immobile.