Il contratto con il gestore di affitti brevi

Il proprietario che riceve la proposta di un gestore ha davanti materiale commerciale, non un contratto. Il confronto fra le pagine che diciotto gestori attivi in Italia dedicano ai proprietari (pagine commerciali e di domande frequenti; uno solo pubblica condizioni generali di servizio) mostra quali elementi determinanti restano fuori. Un dato non pubblicato può comunque trovarsi nel contratto: per questo va chiesto espressamente. Alcune pagine, inoltre, non hanno data o portano riferimenti di anni fa.

Chi firma: il capitale sociale è indicato da pochi

Sette gestori presentano una formula con la quale si impegnano a versare al proprietario un importo fisso o minimo, a prescindere dalle prenotazioni. Cinque lo definiscono espressamente fisso, uno parla di reddito minimo, uno di rendita garantita: per questo l'articolo sulle formule, che conta solo i primi, ne trova cinque. Il capitale sociale è riportato da cinque gestori su diciotto, con importi che vanno da 10.000 a 100.000 euro; fra i sette che promettono un importo, soltanto da tre. Il capitale, peraltro, è un dato nominale, e la società indicata nel sito può non essere quella che firma il contratto: per questo vanno chiesti la visura e l'ultimo bilancio di chi firma.

A garanzia dell'importo promesso uno solo dei sette indica uno strumento, una garanzia fideiussoria o un deposito cauzionale, senza precisarne importo né beneficiario. Gli altri sei promettono il pagamento senza indicare alcuno strumento a presidio.

L'uscita dal contratto: i sette non ne scrivono

Altrettanto scarne sono le indicazioni sull'uscita dal rapporto. Di disdetta, recesso, preavviso o penali del proprio contratto scrivono tre gestori su diciotto (e due di queste pagine sono datate); fra i sette che promettono un importo, nessuno.

Il gestore che pubblica condizioni generali adotta un contratto a durata indeterminata, dal quale il proprietario può recedere in qualsiasi momento con comunicazione scritta. Tuttavia, se il gestore ha anticipato servizi o interventi richiesti e approvati dal proprietario e il recupero richiede più tempo, le stesse condizioni prevedono che la durata possa essere «adeguata e prorogata»; e se il proprietario esce durante l'ammortamento, gli importi residui diventano subito esigibili. A nostro giudizio un anticipo del gestore sui lavori lega il proprietario più della durata scritta: il recesso resta libero, ma chi esce prima deve pagare subito il residuo.

Danni e costi: un solo assicuratore nominato, nessuna franchigia

Sui danni o sull'assicurazione scrivono dodici gestori su diciotto (il criterio è la presenza di una frase sui danni causati dagli ospiti o su un'assicurazione). Sei dichiarano di avere o di offrire una polizza o una copertura: per quattro riguarda i danni all'immobile, per due la sola responsabilità civile. Gli altri sei promettono di rimborsare o di tutelare senza indicare uno strumento, rinviano alla piattaforma di prenotazione, parlano di deposito cauzionale oppure scrivono, nelle condizioni generali, che i danni restano al proprietario, salvo polizze e fatta salva l'eventuale gestione dei depositi cauzionali. A nostro giudizio il rinvio alla piattaforma non è una garanzia del gestore: vale alle condizioni del portale. Uno solo nomina un assicuratore, e per la responsabilità civile: non è detto che la copertura si estenda ai danni all'immobile. Nessuna pagina, infine, indica l'importo di una franchigia.

Quanto alle spese ordinarie, cinque gestori su diciotto precisano a carico di chi vadano pulizie, manutenzioni o utenze, oppure le addebitano a parte: tre addebitano le pulizie all'ospite, e uno scrive che nella formula a importo fisso le utenze sono di norma a suo carico.

Sublocazione e CIN: i testi di legge

Il codice civile stabilisce che il conduttore, «salvo patto contrario», ha facoltà di sublocare, ma non può cedere il contratto «senza il consenso del locatore». La legge n. 392 del 1978 (art. 2) dispone a sua volta che il conduttore «non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore» e che, salvo patto contrario, può sublocarlo parzialmente. Nessuno dei due testi nomina il contratto fra un proprietario e un gestore che subloca per brevi periodi, né indica quale regola valga: per questo il consenso alla sublocazione va scritto. Questo articolo non entra nella disciplina delle locazioni abitative né nelle differenze fra uso abitativo e turistico o fra tipi di contratto. Fra le pagine dei gestori, una sola parla di sublocazione e nessuna del consenso del proprietario.

Quanto al CIN, il decreto-legge n. 145 del 2023 (art. 13-ter) prevede l'istanza «del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva», senza precisare se «locatore» comprenda il gestore che subloca. Alla domanda «Chi deve richiedere il CIN?» le FAQ del Ministero del Turismo, aggiornate all'11 maggio 2026, rispondono: i titolari o gestori delle strutture ricettive e i locatori delle unità destinate a locazioni turistiche o brevi; nella pagina la parola sublocazione non compare.

Che cosa significa per chi possiede

A nostro giudizio, prima di firmare vanno chiesti e scritti nel contratto:

• Chi firma: ragione sociale, sede e veste del gestore (conduttore, mandatario, incaricato), con visura e ultimo bilancio;
• Garanzia: fideiussione o deposito a presidio dell'importo, con importo e beneficiario;
• Durata e uscita: durata minima, rinnovo, preavviso, recesso per entrambe le parti, penali e disciplina dell'uscita anticipata se il gestore sta recuperando un anticipo;
• Danni: polizza, assicuratore, massimale, franchigia e limite di responsabilità;
• Spese: chi sostiene manutenzioni, utenze, pulizie e spese di condominio;
• Importo: quello scritto nel contratto deve coincidere con quello proposto;
• Sublocazione e date: il consenso alla sublocazione e le date che il proprietario tiene per sé, che a nostro giudizio vanno trattati come condizioni da negoziare e scrivere;
• CIN: chi lo richiede, se il gestore subloca.

Esiste inoltre un contratto tipo di mandato per i gestori di affitti brevi, predisposto da una camera di commercio con un'associazione di categoria e annunciato in un comunicato del 6 maggio 2021.

Sul piano fiscale, l'affitto pluriennale a un gestore non è una locazione breve: le aliquote del 26 e del 21 per cento e il limite dei due appartamenti (quattro fino al 2025) riguardano le locazioni brevi, cioè i contratti fino a 30 giorni. Se la cedolare secca valga per il canone pagato da un gestore che è un'impresa è questione aperta. La norma di base esclude le locazioni «effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni», senza precisare se si riferisca al locatore o al conduttore; l'Agenzia delle Entrate, nella scheda del suo sito aggiornata al 29 maggio 2026, la esclude; alcune sentenze della Cassazione, del 2024 e del 2025, relative ad alloggi per dipendenti o rappresentanti del conduttore, l'hanno invece ammessa. Un'ordinanza pubblicata il 13 novembre 2025 ne dubita e ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, e altre quattro ordinanze hanno rinviato le cause in attesa. Al 3 ottobre 2026 non ci risulta una decisione: il punto va esaminato con il commercialista. Dal 1° gennaio 2027 queste norme passano nel testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo n. 117 del 2026).

Scegliere il gestore è la decisione da cui dipende tutto il resto, e le pagine pubbliche non bastano a prenderla. IKAROS affianca il proprietario come consulente: conosce gli operatori, individua fra i più solidi e strutturati quello adatto all'immobile e lo porta al tavolo. Per cominciare basta raccontarci l'immobile.