Le presenze turistiche in Italia e le fasi del ciclo

Secondo i rilevamenti provvisori, l'esercizio 2025 si è attestato a circa 477 milioni di presenze negli esercizi ricettivi (+2,3% rispetto al 2024, sullo stesso perimetro degli anni precedenti, senza le locazioni brevi), consolidando il trend incrementale osservato nel triennio precedente e superando i volumi pre-pandemici del 2019. È il quinto anno consecutivo di crescita e il terzo record di fila: un ciclo lungo, che per chi possiede o valuta una struttura ricettiva è insieme un'opportunità e un dato da maneggiare con cura.

Tredici anni in tre fasi

La serie lunga aiuta a leggere il presente. Dal 2012 al 2019 le presenze sono salite da 380,7 a 436,7 milioni: 56 milioni in sette anni, una crescita regolare e senza scosse. Il 2020 ha dimezzato il mercato, a 208,4 milioni, e il 2021 ne ha recuperato solo una parte. Dal 2022 in poi il ritmo è cambiato: 54 milioni di presenze in più in due anni, dal 2022 al 2024, e il 2025 che aggiunge un'altra decina di milioni. In altre parole, il mercato ha fatto in tre anni la strada che prima aveva fatto in sette.

Dentro il totale, la composizione per tipo di esercizio non è ferma. Nel 2024 gli alberghi hanno registrato 283,9 milioni di presenze e il comparto extra-alberghiero 182,2: gli alberghi restano la maggioranza, ma la parte extra-alberghiera cresce più in fretta, come racconta un altro articolo di questo Osservatorio.

Conta anche chi genera la crescita. La componente straniera è passata dal 47,4% delle presenze del 2012 al 54,5% del 2024, e nel 2025 provvisorio sfiora il 56%: dei 477 milioni di presenze, più della metà sono di clienti che arrivano da fuori. È questo, più del totale, il numero che ha cambiato il profilo del mercato italiano nell'ultimo decennio, e che spiega perché il capitale internazionale guarda agli alberghi italiani con crescente interesse.

La distribuzione territoriale dei volumi

La crescita dei flussi turistici presenta una distribuzione eterogenea. I quattro principali poli urbani (Roma, Milano, Venezia e Firenze) assorbono complessivamente circa il 17% delle presenze nazionali (dati consolidati 2024). Subito dopo le quattro città d'arte la graduatoria dei comuni è fatta di litorali: Rimini e quattro comuni della costa veneta precedono Bologna, il primo capoluogo di regione dopo le grandi quattro.

È una geografia che conta per chi compra: una struttura urbana e una balneare stanno nello stesso totale nazionale, ma hanno stagionalità, clientela e rischio diversi. Roma da sola vale più di quattro volte Firenze, e i cinque comuni di mare in classifica valgono insieme quanto Milano e Venezia sommate.

Che cosa significa per chi vende

In una fase di volumi elevati la proprietà di un asset beneficia di una domanda consolidata e di capitali pronti a investire: è il contesto in cui si leggono i multipli di valutazione. È il momento in cui i conti economici degli ultimi tre esercizi sono i migliori della storia della struttura, e questo si riflette nel prezzo. Chi vende ha però interesse a mostrare anche la serie lunga: un acquirente informato chiederà com'era la struttura nel 2019 e nel 2022, non solo nel 2025, e una crescita coerente con il mercato è più credibile di un picco isolato.

Che cosa significa per chi compra

Per la parte acquirente, l'analisi richiede la normalizzazione dei flussi reddituali e l'adozione di modelli di stima prudenziali, volti a ponderare i ricavi storici rispetto all'andamento prospettico del mercato. Comprare al terzo record consecutivo significa pagare ricavi che potrebbero non ripetersi con lo stesso ritmo: la domanda da porsi è quanta parte del margine dipende dal ciclo e quanta dalla struttura. I dati di serie lunga servono anche a questo: il 2020 ha mostrato quanto velocemente il mercato può fermarsi, e quanto velocemente è ripartito.

In ogni scenario, l'istruttoria condotta dallo studio è finalizzata a raccordare i dati macroeconomici con la specifica realtà contabile e immobiliare della struttura trattata: il totale nazionale è il contesto, il conto economico della singola struttura è il dato che decide.