Due miliardi e mezzo sugli hotel: chi sta comprando l'Italia
Il 2025 si è chiuso a 2,5 miliardi di investimenti alberghieri, +29% sul 2024 e a un passo dal record del 2019: a muoversi sono i capitali istituzionali e il segmento del lusso.
Secondo il MarketBeat di Cushman & Wakefield, il 2025 si è chiuso con 2,5 miliardi di euro di investimenti in alberghi in Italia, in crescita del 29% sul 2024. È il secondo valore del decennio, a un passo dal picco del 2019 (2,7 miliardi), e conferma l'Italia tra i primi mercati alberghieri europei. Sono passate di mano 110 strutture, per 11.310 camere — i dati consolidati dell'intero anno.
Comanda il lusso
La crescita non è diffusa: è concentrata in alto. Sempre secondo Cushman & Wakefield, il segmento luxury ha attratto circa il 39% del volume e ha guidato l'espansione, con un balzo del 169% rispetto al 2024. Il prezzo medio nazionale è salito a 220.000 euro a camera, ma nelle piazze trophy vola.
È il prezzo del controllo su un asset raro. Roma da sola ha pesato 590 milioni (8 strutture), seguita da Milano (377 milioni), Venezia (266) e Como (193). Non è un mercato di volumi diffusi: è un mercato di pochi asset di pregio, pagati cari.
Comprano gli istituzionali, arriva il capitale estero
A guidare gli acquisti sono stati i capitali istituzionali (52% del volume), davanti ai privati (44%). Parte della domanda è internazionale, con capitale nordamericano in ingresso sulle piazze primarie. E quasi sei operazioni su dieci (59%) sono state a vacant possession — l'immobile libero da gestione: chi compra vuole il controllo per riposizionare, non subentrare in un contratto.
Sul fronte gestione, i fondamentali tengono: il RevPAR — il ricavo per camera disponibile — è cresciuto del 2,3%, e i rendimenti prime restano compressi, a Roma intorno al 5,25% sui contratti di gestione. Domanda solida, offerta che cresce poco: è la combinazione che sostiene i prezzi.
E il 2026?
Il primo trimestre 2026 conferma l'interesse, ma con prudenza. Sempre secondo Cushman & Wakefield, gli investimenti alberghieri nei primi tre mesi dell'anno sono stati circa 540 milioni: il 18% di tutto il transato immobiliare italiano — ancora tra i settori guida — ma in calo del 17% sullo stesso periodo del 2025, in un contesto macroeconomico più incerto. Il capitale resta in larga parte internazionale (circa il 65% del totale) e si concentra su asset resort e strategie value-add, su destinazioni primarie e immobili con potenziale di riposizionamento. Lo segnalano due operazioni del trimestre: il Gran Palladium Resort & SPA in Sicilia (100 milioni) e Villa La Cassinella sul Lago di Como (90 milioni).
Cosa dice a chi vende — e a chi compra
Per un proprietario di una struttura di valore il quadro è chiaro: è un mercato che premia chi vende bene. I capitali ci sono, cercano qualità, e pagano un premio per gli asset prime. Ma la selettività è alta — la forbice tra piazze prime e secondarie si allarga, e il prezzo lo fanno la qualità dell'immobile e i numeri della gestione.
Per chi compra, la competizione sul trophy è feroce: lo spazio vero è nel riposizionamento e nelle piazze secondarie, dove il capitale paziente trova ancora margine.
In entrambi i casi, un'operazione così non si improvvisa: si prepara. Azienda e immobile vanno letti insieme, e portati al tavolo giusto.
Le operazioni che trattiamo, nello stesso segmento.
Vedi il portafoglio →--- Fonte: Cushman & Wakefield — Hospitality MarketBeat Italy, H2 2025 (dati consolidati 2025) e Investment MarketBeat Italy, Q1 2026.