Due miliardi e mezzo sugli hotel: chi sta comprando l'Italia
Il 2025 si è chiuso a 2,5 miliardi di investimenti alberghieri, +29% sul 2024 e a un passo dal record del 2019: a muoversi sono i capitali istituzionali e il segmento del lusso.
Secondo il MarketBeat di Cushman & Wakefield, il 2025 si è chiuso con 2,5 miliardi di euro di investimenti in alberghi in Italia, in crescita del 29% sul 2024. È il secondo valore del decennio, a un passo dal picco del 2019 (2,7 miliardi), e conferma l'Italia tra i primi mercati alberghieri europei. Sono passate di mano 110 strutture, per 11.310 camere — i dati consolidati dell'intero anno.
Comanda il lusso
La crescita non è diffusa: è concentrata in alto. Sempre secondo Cushman & Wakefield, il segmento luxury ha attratto circa il 39% del volume e ha guidato l'espansione, con un balzo del 169% rispetto al 2024. All'estremo opposto, i segmenti midscale ed economy si sono sgonfiati: il capitale ha scelto la qualità, non la quantità. Il prezzo medio nazionale è salito a 220.000 euro a camera, ma nelle piazze trophy vola.
È il prezzo del controllo su un asset raro. Roma da sola ha pesato 590 milioni (8 strutture), seguita da Milano (377 milioni), Venezia (266) e Como (193). Non è un mercato di volumi diffusi: è un mercato di pochi asset di pregio, pagati cari.
Non solo le grandi città
Eppure il grosso del transato non sta nelle quattro città simbolo. Fuori dai grandi mercati urbani, le destinazioni regional — resort, laghi, costiere, borghi — hanno raccolto circa 1,9 miliardi su 102 operazioni, in crescita del 20%. È il segnale di un mercato che si allarga: il capitale insegue l'esperienza e l'irripetibilità, non solo l'indirizzo di prestigio.
Comprano gli istituzionali, arriva il capitale estero
A guidare gli acquisti sono stati i capitali istituzionali (52% del volume), davanti ai privati (44%). E il movimento ha una direzione netta: gli istituzionali comprano più di quanto vendano (42% delle cessioni), i privati vendono più di quanto comprino. È il passaggio di mano da un patrimonio familiare a un capitale strutturato. Parte della domanda è internazionale, con capitale nordamericano in ingresso sulle piazze primarie. E quasi sei operazioni su dieci (59%) sono state a vacant possession — l'immobile libero da gestione: chi compra vuole il controllo per riposizionare, non subentrare in un contratto.
Sul fronte gestione, i fondamentali tengono: il RevPAR — il ricavo per camera disponibile — è cresciuto del 2,3%, e i rendimenti prime restano compressi, a Roma intorno al 5,25% sui contratti di gestione. Domanda solida e offerta che cresce poco (+0,2% di nuove camere): è la combinazione che sostiene i prezzi.
E il 2026?
Il primo trimestre 2026 conferma l'interesse, ma con prudenza. Sempre secondo Cushman & Wakefield, gli investimenti alberghieri nei primi tre mesi dell'anno sono stati circa 540 milioni: il 18% di tutto il transato immobiliare italiano — ancora tra i settori guida — ma in calo del 17% sullo stesso periodo del 2025, in un contesto macroeconomico più incerto. Il capitale resta in larga parte internazionale (circa il 65% del totale) e si concentra su asset resort e strategie value-add, su destinazioni primarie e immobili con potenziale di riposizionamento. Lo segnalano due operazioni del trimestre: il Gran Palladium Resort & SPA in Sicilia (100 milioni) e Villa La Cassinella sul Lago di Como (90 milioni).
Cosa dice a chi vende — e a chi compra
Per un proprietario di una struttura di valore il quadro è chiaro: è un mercato che premia chi vende bene. I capitali ci sono, cercano qualità, e pagano un premio per gli asset prime. Ma la selettività è alta — la forbice tra piazze prime e secondarie si allarga, e il prezzo lo fanno la qualità dell'immobile e i numeri della gestione.
Per chi compra, la competizione sul trophy è feroce: lo spazio vero è nel riposizionamento e nelle piazze secondarie, dove il capitale paziente trova ancora margine.
In entrambi i casi, un'operazione così non si improvvisa: si prepara. Si legge nei numeri della gestione oltre che nel valore dell'immobile, e si porta al tavolo giusto.
Le operazioni che trattiamo, nello stesso segmento.
Vedi le operazioni →--- Fonte: Cushman & Wakefield — Hospitality MarketBeat Italy, H2 2025 (dati consolidati 2025) e Investment MarketBeat Italy, Q1 2026.