Il sorpasso silenzioso dell'extra-alberghiero
Trimestre dopo trimestre gli alloggi in affitto breve crescono a un ritmo doppio o triplo rispetto agli hotel. Non è una moda passeggera: è uno spostamento strutturale della domanda, e ridisegna dove si crea valore.
Nei dati ISTAT sul Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi c'è una linea che si ripete in ogni rilevazione: gli esercizi extra-alberghieri — alloggi in affitto breve, case e appartamenti gestiti, residence — crescono più in fretta degli alberghi. Non di poco, e non una volta sola.
Nel 2024, anno di massimo storico per il turismo italiano, le presenze negli alberghi sono salite del 3,1%; quelle extra-alberghiere del 6,1%, quasi il doppio.
Il divario non si chiude: si allarga. Trimestre dopo trimestre, lo scarto di crescita tra extra-alberghiero e alberghi è passato da tre punti percentuali nel 2024 a oltre dieci all'inizio del 2026.
Non è la crisi degli hotel
Attenzione a leggere il dato per quello che è. Gli alberghi non arretrano: crescono anch'essi, solo più lentamente. Il punto è dove si trova oggi il margine di espansione della domanda — e quel margine è nell'extra-alberghiero, sostenuto soprattutto dalla clientela straniera, che nel comparto cresce a doppia cifra.
Per chi possiede o compra un hotel questo ha due implicazioni concrete. La prima: la struttura alberghiera vale per ciò che l'affitto breve non ha — licenza, classificazione, servizi, una barriera all'ingresso che la casa su un portale non possiede. È un asset più difendibile, e va raccontato così. La seconda: il segmento più dinamico, quello degli appartamenti gestiti in forma professionale, è ormai un mercato a sé, con società di gestione che si comprano e si vendono come qualsiasi azienda.
L'incognita regolatoria
C'è una variabile che può ribilanciare il quadro: le regole. L'introduzione del Codice Identificativo Nazionale e la stretta sugli affitti brevi spingono il comparto extra-alberghiero verso la formalizzazione. Più il segmento si struttura, più assomiglia — per obblighi, costi e soglie d'ingresso — al mondo ricettivo professionale. È un riavvicinamento, non una resa.
Per IKAROS la lettura è una sola: non esistono più «gli hotel» da una parte e «gli affitti brevi» dall'altra, ma un'unica filiera dell'ospitalità in cui contano l'azienda, la licenza e i numeri. Che si tratti di un albergo o di una società che gestisce appartamenti, la domanda da porsi è la stessa: l'operazione regge?
Strutture e società di gestione, azienda e immobile in un'unica regia: è il mestiere di IKAROS.
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