Che cosa guarda davvero chi compra
Licenza, urbanistica, antincendio, contratto, personale, canali di vendita: la due diligence di una struttura ricettiva in sei capitoli. E come un venditore preparato la trasforma in un vantaggio.
Tra la stretta di mano e il rogito c'è sempre lo stesso passaggio: la verifica. Chi compra una struttura ricettiva seria non compra la descrizione — compra ciò che la due diligence conferma. Sapere in anticipo dove guarderà il compratore è il modo più economico che un venditore ha per difendere il prezzo.
I sei capitoli
Titoli e licenze. La classificazione della struttura (albergo, affittacamere, casa vacanze), la SCIA o licenza, il numero di camere e posti letto autorizzati, il CIN. La domanda chiave: l'attività esercitata coincide con quella autorizzata?
Urbanistica ed edilizia. Conformità dell'immobile ai titoli edilizi, destinazione d'uso, agibilità, eventuali sanatorie in corso. Nelle città storiche è il capitolo dove emergono più sorprese — e dove i tempi si allungano.
Sicurezza e antincendio. Sopra i 25 posti letto scattano gli obblighi di prevenzione incendi con i relativi adempimenti; sotto quella soglia il regime è semplificato. È un discrimine che incide su costi, tempi e persino sul perimetro dell'operazione.
Il contratto di locazione (quando le mura non si comprano): durata residua, canone e incidenza sul fatturato, indicizzazione, deposito e garanzie, clausole di rinnovo. È il capitolo che pesa di più sul valore di una cessione d'attività.
Lavoro e gestione. Contratti del personale, TFR maturato, eventuali contenziosi; contratti di fornitura e gestionali in essere; chi fa davvero cosa — e cosa succede quando il venditore esce.
Gli asset digitali. Ranking e recensioni sui portali, sito proprietario, quota di prenotazione diretta, gestionale e serie storiche dei dati. Nel ricettivo la reputazione online è un asset che si compra insieme alle chiavi: va verificata (e trasferita) come tutto il resto.
Il punto di metodo
La due diligence non è un ostacolo tra le parti: è ciò che separa il prezzo dichiarato dal prezzo difendibile. Il venditore che arriva al tavolo con il dossier già ordinato — titoli, conformità, contratti, numeri — accorcia i tempi, riduce i margini di rinegoziazione e tiene il controllo della trattativa. Quello che lascia scoprire i problemi al compratore, li paga due volte.
Operazioni già istruite, con documentazione ordinata e verificabile: è il modo in cui lavoriamo.
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