La due diligence immobiliare e aziendale ricettiva

Nella fase antecedente la stipula dell'atto definitivo, il processo di due diligence costituisce la verifica analitica delle componenti immobiliari, legali, amministrative e contabili dell'operazione. La predisposizione ordinata della documentazione da parte della proprietà consente di stabilizzare la trattativa e limitare successive revisioni del prezzo.

Le aree di verifica

Titoli abilitativi e licenze. Verifica della classificazione della struttura (albergo, affittacamere, casa vacanze), validità della SCIA o autorizzazione d'esercizio, rispondenza della consistenza di camere e posti letto ai titoli rilasciati, e attribuzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Profilo urbanistico ed edilizio. Rispondenza dell'immobile ai titoli abilitativi depositati, verifica della destinazione d'uso turistico-ricettiva, agibilità degli ambienti e stato di eventuali procedimenti edilizi in sanatoria.

Prevenzione incendi e sicurezza. Al superamento della soglia dei 25 posti letto, la normativa impone l'adeguamento alle prescrizioni di prevenzione incendi (D.P.R. 151/2011) e l'ottenimento del relativo Certificato di Prevenzione Incendi. Tale elemento incide sia sugli impegni economico-finanziari sia sulle tempistiche operative.

Rapporti di locazione. Qualora la transazione abbia ad oggetto la sola componente aziendale, l'esame riguarda la durata residua del contratto, la congruità del canone e la sua incidenza sul fatturato, i meccanismi di indicizzazione, le garanzie prestate e le condizioni di rinnovo.

Profilo giuslavoristico e contrattuale. Analisi dei contratti di lavoro in essere, quantificazione del Trattamento di Fine Rapporto (TFR) maturato, ricognizione dell'eventuale contenzioso, disamina dei contratti di fornitura e delle utenze.

Asset immateriali e digitali. Verifica della titolarità dei canali di vendita, storicità dei dati gestionali, posizionamento reputazionale sulle piattaforme digitali e continuità di trasferimento delle piattaforme proprietarie.

Metodologia operativa

L'istruttoria preventiva condotta sulla documentazione aziendale e immobiliare riduce i tempi di perfezionamento dell'operazione e limita la necessità di clausole di garanzia o revisioni di prezzo in fase negoziale.

Questo articolo ha finalità divulgative e non costituisce consulenza legale o fiscale. Ogni operazione va valutata sul caso concreto, con i propri legali e fiscalisti.